Em se tratando de negócios jurídicos envolvendo a celebração de contrato de compra e venda é muito comum os proprietários de imóveis ou àqueles que buscam a aquisição de um imóvel se depararem com situações em que no momento da celebração algum sinistro acabe comprometendo a negociação.
Para a celebração de um contrato de compra e venda, por exemplo, necessário dois requisitos aparentemente simples possam ser atendidos.
Neste sentido, para melhor ilustrar um situação ainda comum, cito o caso de alguém que faleceu e que deixou um bem imóvel onde seu(s) herdeiro(s) quer(em) vender este bem para um terceiro interessado sem a necessidade de aguardar todo o trâmite que envolve um inventário, arrolamento de bens ou uma adjudicação, uma dessas formas de indicação à partilhar os bens deixados pelo de cujus (falecido) ou a própria aquisição desses bens ao herdeiro, o que será também abordado e melhor esclarecido em outro oportunidade.
O fato é que uma vez o proprietário do imóvel tenha falecido, o(s) herdeiro(s) ainda não pode(m) vender este imóvel. Isto porque falta-lhe(s) a condição para a venda mesmo que presumida, porém ainda não reconhecida. Qual seja: ser dono do imóvel, ter o domínio e a propriedade para livre dispor.
A propriedade do imóvel somente passará a ser do(s) herdeiro(s) quando ocorrer uma das modalidades envolvendo a partilha ou aquisição da herança. E, por esta razão, não pode(m) vender este imóvel por meio de um contrato convencional de compra e venda. Caso contrário, o negócio pode ser anulado ou ter a sua negociação celebrada comprometida pelo vício ora mencionado. O que por si necessariamente significaria um grande prejuízo. Tanto para quem compra, e que estava ansioso para a aquisição do bem; como para quem vende, que já estava fazendo planos com o valor adquirido com a venda.
Todavia, para situações semelhantes ao do caso aqui apresentado, o legislador garantiu uma alternativa muito eficiente e segura para este tipo de transação. Me refiro ao chamado Contrato de Cessão de Direitos.
Esta modalidade de contrato está prevista no art. 1.793 do Código Civil brasileiro e permite àquele que possui os direitos preservados, porém sem poder dispor de forma plena, realize por meio deste instrumento uma transação segura onde o vendedor, o qual é identificado como Cedente, possar transferir todos os seus direitos ao Cessionário, comprador. Com isto, uma vez ocorrido o trâmite o qual estava afetado pela aquisição do bem de forma direta por meio do contrato de compra e venda, resta resguardado para que se realize a cessão e posteriormente, com a partilha ou aquisição, apenas se opere a transferência para o novo proprietário, àquele que comprou.
Todavia, para que o contrato não seja comprometido, necessário se ater aos requisitos legais exigidos para a validação do negócio jurídico celebrado. Sobretudo, o de status de escritura pública.
Wesley Santana